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Glossar

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Die Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von der Baugenehmigungsbehörde erstellt. Sie bestätigt, dass alle Wohneinheiten in einem Gebäude einen eigenen, separaten Zugang haben und in sich abgeschlossene Einheiten bilden. Eine Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist nur möglich, wenn zuvor die Abgeschlossenheit aller Wohneinheiten des Gebäudes behördlich bestätigt wurde.

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch den Gebrauch des Grundstücks bzw. Gebäudes entstehen. Es wird unterschieden zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten, also zwischen Betriebskosten, die der Eigentümer/Vermieter seinen Mietern in Rechnung stellen darf und solchen, die er selbst tragen muss. Zu den nicht umlagefähigen Betriebskosten zählen die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten sowie die Kosten für die Verwaltung und Geschäftsführung, unabhängig davon, ob diese vom Eigentümer selbst oder von damit beauftragten Dritten ausgeführt werden.

Bei Wohngebäuden mit mehreren Wohneinheiten unterscheidet man zwischen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum. Generell gehören zum Gemeinschaftseigentum alle Gebäudeteile und -einrichtungen, die für die Sicherheit und den Bestand des Gebäudes von Bedeutung sind, sowie alle Anlagen und Einrichtungen, die von den Eigentümern gemeinschaftlich genutzt werden. Die Kosten für die Wartung und Instandhaltung bzw. Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums trägt die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Abgesehen vom offensichtlichen Gemeinschaftseigentum wie z. B. Außenwänden, Briefkastenanlage, Versorgungsleitungen, Gegensprechanlage, Treppenhaus, Fahrstuhl etc., kann die WEG über die Zuordnung zum Gemeinschafts- bzw. Sondereigentum auch eigene Beschlüsse fassen. Bei konkreten Fragen bzw. Streitigkeiten sollte daher immer fachlicher Rat eingeholt werden.

Die von den Kommunen individuell festgesetzte Grundsteuer wird auf den Eigentumsanteil an Grundstücken und deren Bebauung erhoben. Der Eigentümer erhält von der Gemeinde beim Erwerb der Immobilie und dann zu Beginn eines jeden Kalenderjahres einen Grundsteuerbescheid und zahlt diesen Betrag direkt an die Gemeinde. Im Falle der Vermietung kann der Eigentümer die Grundsteuer in vollem Umfang im Rahmen der umlagefähigen Betriebskosten seinem Mieter weiterberechnen.

Der von Städten und Gemeinden auf freiwilliger Basis erstellte Mietenspiegel (auch: Mietspiegel) gibt Mietern und Vermietern einen Überblick über ortsübliche Vergleichsmieten für frei finanzierte Wohnungen. Er wird auf der Basis repräsentativer lokaler Untersuchungen erstellt und dient als Orientierung für die Mietforderung. Beurteilungskriterien sind in erster Linie Lage, Baujahr, Ausstattung und Zustand der jeweiligen Immobilie bzw. einer einzelnen Wohnung. Für die einzelnen Wohnungskategorien werden Preisspannen angegeben. Diese berücksichtigen, dass nicht jede Wohnung in ihrer Ausstattung dem Mittelwert entspricht.
Der Mietenspiegel dient Mietern und Vermietern zur Orientierung, ob die verlangte Miete ortsüblich und angemessen ist. Im Fall einer gerichtlichen Auseinandersetzung kann er als Beweismittel angeführt werden, ist aber für das Gericht im Einzelfall nicht bindend.

Als Miteigentumsanteil (auch: MEA) bezeichnet man den Anteil des jeweiligen Sondereigentums am gemeinschaftlichen Eigentum einer Wohnungseigentümergemeinschaft inkl. Grundstück. Die Berechnung erfolgt normalerweise, aber nicht zwingend, auf der Basis der Summe aller Wohn- und Nutzflächen des Sondereigentums an einem Gebäude. Aus dem Miteigentumsanteil ergibt sich u.a. der vom einzelnen Wohnungseigentümer zu tragende Kostenanteil für das Gemeinschaftseigentum. Allerdings kann die Kostenverteilung in der Teilungserklärung gesondert geregelt werden.
Der Miteigentumsanteil spielt auch beim Stimmrecht in der Eigentümerversammlung eine wichtige Rolle, da diese nur beschlussfähig ist, wenn mehr als 50% der Miteigentumsanteile vertreten sind.

Das Sondernutzungsrecht (auch: SNR) wird Mitgliedern einer Wohnungseigentümergemeinschaft an Gegenständen oder Bereichen gewährt, die nicht zu ihrem Sondereigentum gehören. Es regelt, welche Teile des Gemeinschaftseigentums dem Berechtigten zur alleinigen Nutzung übertragen werden. Es handelt sich hierbei häufig um PKW-Stellplätze auf dem Grundstück und/oder um Gartenflächen. Dem Inhaber des Sondernutzungsrechts stehen die Erträge aus der Nutzung zu. Er kann also z. B. den Stellplatz vermieten. In den meisten Fällen einigt sich die Gemeinschaft darauf, dass der Inhaber des Sondernutzungsrechts auch die Kosten für Instandhaltung und etwaige Reparaturen trägt.
Das Sondernutzungsrecht ist an das jeweilige Sondereigentum gekoppelt und kann nicht an Außenstehende übertragen werden. Eine Eintragung im Grundbuch ist nicht vorgeschrieben, aber möglich.

Als Teileigentum bezeichnet man den Anteil am Sondereigentum, der nicht zu Wohnzwecken dient. Hierbei handelt es sich z. B. um Garagen, Kellerräume etc. Das Teileigentum ist gebunden an die Mitgliedschaft in der betreffenden Wohnungseigentümergemeinschaft und den Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum.

Ein Treuhandverwalter vertritt die Rechte und Interessen des Eigentümers einer Sache gegenüber Dritten. In welchem Umfang dies geschehen soll, wird zwischen dem Treugeber, also dem Eigentümer, und dem Treunehmer, dem Verwalter, im Rahmen eines Vertrages festgelegt.
Im Immobilienbereich nimmt daher ein Treuhandverwalter die Rechte, Pflichten und Interessen des Eigentümers gegenüber Mietern, Handwerkern und anderen Beteiligten wahr.

Der Verwaltungsbeirat wird von der Wohnungseigentümerversammlung gewählt, wobei seine Bestellung nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. Der Verwaltungsbeirat besteht in der Regel aus einem Wohnungseigentümer, der den Vorsitz übernimmt, und zwei weiteren Wohnungseigentümern als Beisitzern. Die Aufgaben der Mitglieder des Beirats sind sehr vielfältig. Der Beirat vertritt die Interessen der Eigentümergemeinschaft, prüft den Wirtschaftsplan, die Abrechnungen, Kostenvoranschläge und Verträge und unterstützt den Verwalter, hat ihm gegenüber aber keine Aufsichtsfunktion. Die einzelnen Beiratsmitglieder haften für Schäden, die der WEG durch ihr Verschulden entstanden sind. Zur Erfüllung der Aufgaben des Beirats ist kaufmännisches, technisches und auch juristisches Wissen erforderlich.

Die Wohnungseigentümerversammlung (auch: Eigentümerversammlung) ist gemäß Wohnungseigentumsgesetz das entscheidende Beschluss- und Selbstverwaltungsorgan der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Grundlage der Wohnungseigentümerversammlung bilden die Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz oder, falls vorhanden, die vorrangig geltenden abweichenden Regelungen in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung. Es ist gesetzlich vorgeschrieben, dass die Wohnungseigentümerversammlung mindestens einmal pro Wirtschaftsjahr einberufen werden muss. Falls ein Verwalter bestellt wurde, obliegt ihm die schriftliche Einladung mit beigefügter Tagesordnung. Andernfalls übernimmt diese Aufgabe der Verwaltungsbeirat.
Die Eigentümerversammlung ist u. a. zuständig für die Bestellung oder Abberufung des Verwalters und des Verwaltungsbeirats, den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnung sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen. Die Versammlung ist nur beschlussfähig, wenn die persönlich anwesenden oder per Vollmacht vertretenen Eigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren. Die Beschlussfassung erfolgt nach dem Mehrheitsprinzip.

Der Aufteilungsplan ist eine maßstabsgerechte, zeichnerische Darstellung des gesamten Gebäudes. Alle Räume einer jeden abgeschlossenen Einheit müssen im Aufteilungsplan mit der jeweiligen Nummer für die Einheit gekennzeichnet sein. Der Aufteilungsplan ist Bestandteil der Teilungserklärung.

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch den Gebrauch des Grundstücks bzw. Gebäudes entstehen. Es wird unterschieden zwischen umlagefähigen und nicht umlagefähigen Betriebskosten, also zwischen Betriebskosten, die der Eigentümer/Vermieter seinen Mietern in Rechnung stellen darf und solchen, die er selbst tragen muss. Umlagefähige Betriebskosten, die jedem Mieter anteilig berechnet werden dürfen, sind u. a.:

  • Grundsteuer
  • Straßenreinigung
  • Müllabfuhr
  • Versicherungen (Gebäude / Haftpflicht / Glasbruch / Hausschwamm)
  • Treppenhausreinigung
  • Schornsteinfeger
  • Gemeinschaftsantenne
  • Allgemeinstrom
  • Wasserzähler und Rauchmelder sowie deren Wartung
  • Gartenpflege
  • Allgemeinstrom

Die Gemeinschaftsordnung (auch: GemO) regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Sie ist für jeden Eigentümer und seine Rechtsnachfolger bindend. Sie ist nicht zwingend vorgesehen, wird aber häufig bereits vom Bauherrn bzw. ursprünglichen Eigentümer der gesamten Immobilie mit der Teilungserklärung erstellt, deren Bestandteil sie wird. Zu diesem Zeitpunkt stehen normalerweise die künftigen Eigentümer der einzelnen Wohneinheiten allerdings noch nicht fest. Da Änderungen und Ergänzungen der Gemeinschaftsordnung nur mit Zustimmung aller Beteiligten und zusätzlicher notarieller Beglaubigung aller Unterschriften möglich sind, kann die vorzeitig festgelegte Gemeinschaftsordnung erheblichen Konfliktstoff für die Eigentümergemeinschaft bergen.

Das Hausgeld, das fälschlicherweise häufig auch Wohngeld genannt wird, sollte bei der Entscheidung über den Kauf einer Eigentumswohnung unbedingt berücksichtigt werden. Als Hausgeld bezeichnet man den Betrag, den der Eigentümer monatlich für die Deckung der Verwaltungs-, Bewirtschaftungs-, Pflege-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten des Gemeinschaftseigentums bezahlt. Die Höhe errechnet sich aus dem von der WEG aufgestellten Wirtschaftsplan und dem Anteil des Eigentümers am Gemeinschaftseigentum. Der auf den einzelnen Eigentümer entfallende Betrag beinhaltet seinen Anteil an den laufenden Kosten sowie eine Rücklage für Reparaturen, Instandhaltung oder sonstige Investitionen. Falls die Rücklage zur Kostendeckung bei größeren Instandsetzungen oder Anschaffungen nicht ausreicht, müssen alle Eigentümer eine anteilige Sonderumlage zahlen.

Eine Mietpreisüberhöhung liegt vor, wenn die verlangte Miete für eine Wohnung um mehr als 20% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Es handelt sich hierbei um eine Ordnungswidrigkeit, gegen die der Mieter gerichtlich vorgehen kann und aus der sich ein Rückforderungsrecht der zuviel gezahlten Miete ergibt. Liegt die Miete um mehr als 50% über der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird von Mietwucher gesprochen, der auch strafrechtlich relevant ist.

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Bei Wohngebäuden mit mehreren Wohneinheiten unterscheidet man zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Zum Sondereigentum gehören alle Gebäudeteile, die sich innerhalb der Wohnung befinden, das gesamte Inventar, aber z. B. auch Keller- und Bodenräume oder Garagen sowie gegebenenfalls weitere Einrichtungen, die von den Eigentümern nicht gemeinschaftlich genutzt werden. Die Kosten für die Wartung und Instandhaltung bzw. Instandsetzung des Sondereigentums trägt der Eigentümer. Er hat auch das ausschließliche Gestaltungs- und Verfügungsrecht über sein Sondereigentum. Dazu gehört u. a. das Recht zur Vermietung.
Wie auch beim Gemeinschaftseigentum kann die WEG über die Zuordnung einzelner Gebäudeteile, Anlagen und Einrichtungen zum Sondereigentum eigene Beschlüsse fassen. Bei konkreten Fragen bzw. Streitigkeiten sollte daher immer fachlicher Rat eingeholt werden.

Die Staffelmiete ist normalerweise Bestandteil des Mietvertrags und legt schon bei Vertragsabschluss fest, in welchem Umfang und zu welchen Zeitpunkten sich die Miete künftig erhöht. Zwischen den Erhöhungen müssen immer mindestens 12 Monate liegen. Weitere Erhöhungen sind während der Dauer der Staffelung nicht möglich. Da die Erhöhungen sich grundsätzlich auf die Nettomiete beziehen, werden die Betriebs- und Heizkosten auch während der Staffeldauer an den Mieter weiterberechnet. Ein ansonsten unbefristeter Mietvertrag endet nicht mit Ablauf der Staffelung.

In der Teilungserklärung sind die Anteile der einzelnen Mitglieder am Gemeinschafts- und Sondereigentum sowie eventuelle Sondernutzungsrechte einer Wohneigentumsanlage festgehalten. Sie muss notariell beglaubigt sein und ist eine Grundlage für die Grundbucheintragungen.

Der durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellte Verwalter bzw. das Verwaltungsunternehmen ist für alle wirtschaftlichen und technischen Belange sowie für die Instandhaltung/Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums verantwortlich. Zu den umfassenden Aufgaben des Verwalters gehören u. a.:

  • die Erstellung eines Wirtschaftsplans
  • die Einrichtung eines von seinem persönlichen Vermögen getrennten Bankkontos für die Gemeinschaft
  • der Abschluss der erforderlichen Versicherungen (z. B. Feuer und Haftpflicht)
  • der Abschluss von Verträgen mit den Energie- und Wasserversorgern
  • die Einberufung und Durchführung der jährlichen Eigentümerversammlung
  • die Überprüfung der Wohngeldzahlungen inkl. Mahnverfahren
  • die Durchführung von Beschlüssen
  • die Durchsetzung der Hausordnung
  • die Einholung von Handwerkerangeboten und die Überwachung der entsprechenden Arbeiten

Der Verwalter ist gegenüber der Gemeinschaft rechenschaftspflichtig und haftet für die Folgen seines Handelns. Daher sollte er eine ausreichend hohe Vermögensschadenhaftpflichtversicherung nachweisen können.
Der Verwalter wird vom Verwaltungsbeirat unterstützt, der ihm gegenüber allerdings nicht weisungsbefugt ist.

Als Wohnungseigentümergemeinschaft (auch: WEG) bezeichnet man die Gesamtheit aller Eigentümer von Anteilen an einer Wohnungseigentumsanlage. Die WEG fasst Beschlüsse über den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnungen, die Zahlungspflichten der Eigentümer und weitere Belange, die das Gemeinschaftseigentum an der Anlage betreffen. Die WEG kann aus dem Kreis der Eigentümer einen aus drei Mitgliedern bestehenden Verwaltungsbeirat wählen und einen externen Verwalter bestellen. Mindestens einmal pro Wirtschaftsjahr muss eine Eigentümerversammlung stattfinden.

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